租房遭遇“二房东”案例多 提醒：务必核对房产证

　　交了2.4万元店面租赁转让费，一天后租房合同就到期了；花200万装修店面却不能开业经营，巨款打了水漂。这一切，都缘于租房时遭遇了“二房东”。

　　随着房屋租赁市场的日益活跃，“二房东”的存在不是个例，尤其是不少店铺承租人最终签署合同时已经很难与原房屋业主打交道了，怎样降低承租风险

　　案例一：私下转让租赁店面合同期限只有一天

　　建宁县的阿香提起她的“闪租”经历就气愤不已。

　　建宁某宾馆前有一排店面地处繁华地段，9月15日，阿香和原来在宾馆旁开餐馆的小红协商好店面转让事宜，小红将店面及财产：壁挂式空调2台、冰箱2台及若干厨房炊具交给阿香，在阿香支付了24880元转让费后，小红出具了“今收到店转让费24880元整”的收条。

　　其实这个店面最初是“二房东”老陈从某宾馆承租来的，后来私下转让给了小红。因为小红还有3个月的房租未交，于是她把宾馆收取老陈合同押金2000元的收条给了阿香，用于抵作房租，并把老陈与宾馆签订的租赁合同给了阿香。阿香准备收拾收拾就开业了。

　　谁知第二天，阿香接到宾馆通知，店面租赁期已到期，要收回店面重新进行公开招投标。气愤的阿香和小红发生了激烈的争吵，阿香起诉至法院，请求判令小红返还转让费24880元。

　　建宁县法院审理认为，阿香和小红之间的内容包含了店面的转租和餐馆设备、餐具的转让等法律关系，但双方关于该店的转租事宜并未取得房屋出租人某宾馆的同意，约定无效。店内设备和餐具转让的约定建立在房屋转租的基础上，房屋转租无效，相应造成财产转让也无效。依照《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》相关规定，判决小红返还阿香转让费24880元。

　　小红不服判决，向市中级人民法院提起了上诉。

　　二审中，双方争议的焦点在于：本案双方当事人之间是房屋租赁及财产转让关系，还是单纯的财产转让关系

　　小红称，她转让给阿香的标的仅仅是店里的财产和餐馆商号，并不包含店面的转租，阿香在付款前就要走了老陈与宾馆签订的租赁合同，说明阿香对店面租期已过是明知的，宾馆公开招标的目的是提高租金，是阿香自己没有报名参加招租投标，所以导致没能续租，责任在于阿香本人，请求撤销一审判决。

　　阿香辩称，她要求小红返还的转让费24880元是店面转租费和店内财产的转让费，当初小红告诉她店面可以直接续租，不会被收回，并将租赁合同交给自己，应当视为是将店面租赁合同与店内财产一并转让给自己。转租该店未经原出租人宾馆同意，转租行为无效。宾馆公开招标租赁的对象限于宾馆在册正式职工，自己无法参加投标，请求二审维持原判。

　　法院认为，阿香举证的收条载明24880元为“店转让费”，结合市场交易习惯，根据双方当事人的行为和约定内容来分析，转让合同的目的在于让阿香由此获得相应店面的承租经营权利，同时取得相应财产权利用于经营。可见该合同的主要内容为店面的转租，其次才是附属于店内财产的转让。如果是财产转让关系，那么小红就不用把租赁合同和押金收条交给阿香，双方转租关系已实际形成。综上，24880元应为店面的转租和店内财产的转让费用。小红的主张明显不符生活常理及当前交易习惯，且缺乏充分证据印证，法院不予采纳。

　　最终，三明市中级人民法院审理认为，小红与阿香之间的店面转租行为未经出租人同意，转租合同无效。阿香要求小红返还其24880元“店转让费”的请求，符合法律规定，应予支持。中院判决：驳回上诉，维持原判。

　　案例二：未经认真审查转租巨资装修无法开业

　　建宁县的阿香虽然承受了转租这无端的烦恼，总算通过法律的手段讨回了公道。但是，梅列区的老张就没有这么幸运了。因为，他花重金从“二房东”手中租下店面经营足浴城生意，又投了近200万元装修，最终却无法开业经营。

　　2010年10月，老张向“二房东”黄某租下一层楼面经营足浴城。黄某拿出了他与房东陈某签订的租房合同，合同约定：租期10年，出租期间原则上不得转租，若确实需要必须经陈某等人同意。老张没有认真审查，就与黄某签订了转租合同，并花费近200万元对店面进行了重新装修。

　　陈某发现黄某擅自转租后，向梅列区法院起诉，经审理，解除了他与黄某的租赁合同。懊悔的老张气得自责，但仍然怀着侥幸心理，一边布置足浴城的开业，一边与陈某协商，却始终没有结果。

　　今年4月，陈某向法院申请强制执行。最终，在法官帮助解决了全部员工的安置问题后，老张配合了法院的执行工作。

　　案后思考：采访中，记者了解到，就目前房屋租赁市场而言，“二房东”的存在不是个例，不少承租人，特别是店铺承租人遭遇的甚至是“三房东”、“四房东”，最终签署合同时已经很难与原房屋业主打交道了。

　　那么，租房者如何降低承租风险

　　对此，法官建议，租房者首先要仔细查看“二房东”与原房主所签订的租赁合同，“二房东”如果将租赁屋转租，必须要经过原房主的同意或承诺，如果合同有限制不允许转租，则转租行为是无效的；其次，转租合同的终止日期一定不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则就会对租房者产生风险；第三要写清写细合同条款，注意保留付款凭证，如果“二房东”恶意欺骗，可以通过相应法律途径来解决。

　　市消费者委员会同时提醒，租房时一定要核对房产证，尽量与房屋所有者本人签订合同。