农村宅基地不允许随便买卖

　　近年来，随着城市化进程的加快，许多农民进城定居，在农村的房屋处于闲置状态，希望出卖房产变现。而另一方面，一些城里人则希望在农村购置房屋，可以作为休闲放松之地。由此导致农村宅基地买卖合同纠纷日趋上升，那么农村宅基地买卖合同究竟效力如何呢

　　城里人买农村房不成

　　村民许平以61000元将自己的房子卖给了市民王涛，许平将手中的宅基地房屋权属证书也交给了王涛。正当王涛打算好好把房子装修一新时，没想到许平反悔了。买主王涛坚决不同意。看到王涛态度强硬，卖方许平将王涛告上了法庭。最终，在法院的调解下，许平退还王涛购房款，王涛归还了许平的相关证件。

　　律师评案：

　　福建怀司律师事务所李小军律师说，我国《土地管理法》第8条第二款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享受宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让。1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款还规定“农民的住宅不得向城市居民出售……”，2004年11月，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地”。2004年10月21日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，本案的房屋买卖合同因违反了上述法律和国家政策的强制性规定而无效。

　　从纠纷现状来看，许多农村房屋出卖人因房屋价格上涨或拆迁等原因而反悔，起诉至法院，要求确认合同无效，让买方返还房屋。但购买方因买卖无效，由此造成损失的，可以根据卖方的过错程度要求一定的赔偿。

　　外村农民买房也不成

　　湖北籍外来工李安2000年来融做生意。来融后他一直租住在一民房里。2003年，李安听说房东想要卖房子，他想把房子买下来。双方约定：房东将自己位于某村的房产转让给李安，转让款五万元。协议上房东的名字由其女婿代为书写。当天，李安就把钱付清了。房东也在办理房屋过户手续时提供了相应的手续，但由于房屋所在村委会以李安不是该村村民为由不同意转让，因此李安一直没能办理过户手续，房屋还是一直在房东名下。2010年6月，房东去世了，其妻子和子女将李安告上法院，要求法官确认房屋转让合同无效。

　　法院经审理后认为，宅基地属于农民集体所有。李安不是该村村民，不是该集体经济组织的成员，不能取得集体所有的宅基地，因此该转让协议属于无效合同。最终，法院判决李安退还房子，原告归还五万元房款。

　　律师评案：

　　福建怀司律师事务所李小军律师说，农村私房买卖中卖房人名义上是卖房，实际上是卖地。出卖人在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体组织的权益，是法律法规明确禁止的。根据我国土地管理的法律法规以及相关政策等规定，宅基地使用权的主体只能是农村村民，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，也因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定合同无效。

　　（文中案件涉及人名均为化名）