厦门自行放开住房限购 省内富豪或入厦“抄底”

　　晨报记者 叶子申 曾昊然

　　传言多日，终被证实。昨日，福建省住房和城乡建设厅发布消息称，《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“闽八条”）日前确已出台。据悉，这是目前国内首个省级楼市限购调整政策。

　　根据“闽八条”，福州市、厦门市可以根据本地市场变化，调整放开住房限购措施。其中包括已偿清贷款的二手住房不纳入购房人住房套数认定，全省购房无需提供一定年限纳税证明、社保缴纳证明等。

　　根据规定，新政策从2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。福建各市、县政府也可根据新政要求，研究制定具体实施办法。

　　记者昨日从厦门市国土资源与房产管理局获悉，目前针对“闽八条”，厦门市国土局已着手开展调研工作。市国土局相关人士表示，由于厦门市房价牵动众多市民的心，国土局未来有可能联合多部门一起调研，之后再出台厦门版的限购调整方案，“具体出台时间暂未定，仍需等待一段时间，而调研的具体内容，目前不方便透露”。

　　变化1

　　省内购房不再限购

　　根据此前规定，厦门实行限购政策，非厦门户籍居民家庭在厦门买房“门槛”的认定标准是，提供自购房之日起前2年在厦门累计缴纳1年以上的纳税证明或社保缴交证明。

　　而“闽八条”明确，福建省对房地产实施分类调控，福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。在全省范围内购房办理签约（网签）、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　变化2

　　房屋套数限制放宽

　　根据厦门市此前的限购要求，厦门籍市民在厦门拥有2套以上（含2套）住房的要暂停购房，而非厦门籍市民则禁止购买厦门房产。

　　“闽八条”明确，购房人住房套数认定，不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明，只载明购房人拥有一手住房的套数情况。这意味着房屋套数限制放宽。

　　变化3

　　“认房又认贷”将改变

　　此前，厦门执行“认房又认贷”，只要之前有过购房贷款记录，不管贷款是否还清，都被计入“认贷”套数，无法享受首套房贷款优惠。

　　而根据“闽八条”，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　变化4

　　首改房按首套房认定

　　新政指出，要鼓励各市、县政府根据本地实际，对于刚需购房予以政策优惠，家庭购买首改房按首套房认定。

　　所谓的首改房，即首次购买改善性普通商品住房，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。这意味着，购房者已有住房，在购买“学区房”等首改房时，可享受首套房的优惠政策如贷款利率优惠等。业内人士表示，这是福建第一次提出将首改房认定为首套房。但首改房如何界定，还需要各地出台执行细则。

　　记者调查

　　中介及购房者都在观望

　　晨报记者 叶子申

　　对于“闽八条”的出台，社会各界相当关注。在当前房地产行业不景气的形势下，新政的出台，被外界当做楼市的“救命稻草”。不过，记者昨日走访发现，当前多数房产中介及购房者均处于观望状态。

　　[房产中介]

　　很多人还没反应过来

　　记者昨日走访多家房产中介发现，面对“闽八条”，多数中介人士及市民都处于观望状态。

　　厦门房产中介协会副会长傅强告诉记者，“闽八条”刚出台，目前暂未看出二手房成交有具体变化。“咨询量与成交量都没有增多。”傅强说，另外，实际上，自7月以来，坊间已多次传出厦门限购松绑的消息，但这段时间也并未影响市民购房计划。

　　“针对这个新政，现在很多人还没真正反应过来。”厦门世纪联合房产总经理郭忠宗表示，此前有关福建省放开限购的传言较多，但大多未经证实。“此次消息，厦门方面也暂时没有官方出来表态，多数人还是持观望态度。或许等到厦门市有关部门正式出台细则之后，市场才会真正有所反应。”

　　[投资客]

　　可能入厦“抄底”房产

　　对于不少市民而言，最担心的是放开限购后，是否会引来更多投资者将房价炒高。傅强告诉记者，此前厦门的限购政策，在很大程度上限制了外地购房者。“近80%外地购房者因不符合条件被挡在门外，其中不少是泉州、龙岩以及闽北等地的富豪，他们长期都在观察厦门楼市，有机会可能会大举入市。”傅强说，此次限购放开后，对于这些外地的购房者来说，是个利好，可能会引发众多外地人士入厦“抄底”房产。

　　厦门某房地产代理公司人士告诉记者，今年以来，部分厦门楼盘曾走进龙岩、三明等地推介，效果惊人，这也说明外地购房者对厦门房产的需求颇为强烈。

　　[开发商]

　　后市仍需理性定价

　　记者了解到，“闽八条”正式公布前，今年厦门的楼市处于“量跌价涨”的状态。厦门市国土资源与房产管理局数据显示，2014年上半年，厦门全市住宅共成交14348套，与2013年上半年的26901套的成交量相比，下降近五成。而根据厦门市房地产联合网提供的数据，7月厦门住宅成交1483套，环比下降12.61%。

　　限购放开，对开发商而言无疑是利好。“限购放开，同行都很兴奋，但目前多数仍是以观望为主，暂未有明显动作。”位于岛外的厦门某开发商告诉记者，下半年是企业回笼资金的重要时点，尽管政策有所利好，但上半年存量激增，下半年新增房源多，所以后市应持谨慎乐观的态度，仍需理性定价。

　　不过，也有开发商坦言，在当前厦门尤其是岛内供地紧张的前提下，限购放开，外地人恢复对厦门楼市的信心，意味着岛内房价将有望继续上涨。杏林片区一楼盘销售人员宣称，一旦限购放开，价格肯定还要上去。

　　业内观点

　　限购松绑

　　不会带来实质反弹

　　“限购解绑，说明行政干预手段终究要退出市场。”厦门城市年轮房地产策划机构负责人张文彪说，今年以来，限购松绑消息频出，这是一种拐点的博弈。

　　厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎表示，以往政府在打压房地产时，出台了很多组合措施，如限贷、税收政策等，而此次松绑，其它组合措施也理应放松或退出。“举个例子，由于限购松绑你可以买房了，但目前在厦门购房成本高，各方面税费也高，要成功买房还有一定难度，因此需要其它组合措施来作辅助。”

　　唐氏地产常务副总经理陈耿杰说，此次“闽八条”只是一个指导意见，未来厦门会根据实际情况来进行政策的调整。

　　集美大学房地产研究所所长李友华表示，从目前各地情况来看，尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹，主要在于之前已签约成交，受限购影响没有备案登记，所以限购一松绑就集中备案，交易量的变化也比较明显，但松绑不会带来实质性的反弹。

　　房贷松绑

　　才是关键

　　业内人士称，限购松绑还需房贷“配合”，才会对房地产市场产生真正影响。不久前，本地曾有媒体报道称，四大银行的厦门分行，首套房贷款利率多在基准利率的基础上上浮5%或10%，二套房的贷款利率上浮10%或15%。例如农行和中行首套房利率都是上浮10%，建行和工行都是上浮5%。记者昨日再次从厦门部分银行获悉，当前的“限贷政策”没有任何松绑的迹象。

　　厦门韬睿地产咨询有限公司副总经理张占军说，按照当前的房贷情况，即便按首套房来计算，但就目前银行方面仍执行基准利率甚至上浮的情况来说，最终也将导致购房成本增加。

　　“现在市场已经从卖方市场向买方市场变化，购房者观望的情绪仍比较浓。”李友华说，过去几年刚需已经得到充分释放。目前厦门房价仍然高企，没有出现明显下行，也没有达到购房者的预期。因此市场的交易量要出现明显变化，仍需要一段时间，既有赖于政策配套到位，也需要开发商将价格调整到位。

　　（晨报记者 叶子申）