未来3-5年，房价还会上涨吗？不妨先看看楼市这三方的“态度”

未来3-5年，房价还会上涨吗？这是很多人心中的一个疑问。如果告诉你还会上涨，那估计很多人这就准备要去买房了，如果告诉你不会上涨，那估计售楼处会更加冷清。但是，如果告诉你说不准，可能会上涨，也可能会下跌，那估计很多人都会选择最稳妥和最保守的观望方式了。其实，第三种就是目前绝大多数购房者的状态，在经历了两年多的调控后，虽然楼市已经普遍降温，但是楼市调控依然没有放松，这就给房地产市场增加了一种不确定性因素，也让购房者变得纠结起来，毕竟谁都不想多支付购房成本或者买房亏了本。其实，关注楼市的人们应该知道，中国楼市有其自身规律，政策面往往会起到关键作用，要想了解未来3-5年的房价走向，不妨看看楼市这三方的“态度”。

第一，从主管部门的态度来看

楼市调控已经走进了第三个年头，住建部等主管部门一直强调的都是保持调控政策的连续性和稳定性：从短期来看，就是依靠限购、限售、限价、限贷等手段防止房价大起大落，坚持“房住不炒”的定位不变，坚持“稳地价，稳房价，稳预期”的调控目标。如果从长期来看，则是逐步实现楼市从短期调控向长期调控过渡，然后依靠土地、税收、法律、监管等长效措施发挥主要作用，从而长期稳定房价。

此外，加强房地产市场的监管和调控，除了要防止房价大起大落以外，笔者认为，更关键的原因与防范金融风险，推进脱虚向实，以及稳步去杠杆等大环境密切相关。对此，央行、银保监会等主管部门多次“喊话”楼市。比如，银保监会表示会紧盯房地产金融领域的风险防范，加强房地产贷款的审慎管理，严控资金违规流入房地产行业。值得一提的是，央行从去年以来，多次降准都明确了不会大水漫灌，而且是重点扶持实体。

其实，身处楼市之中，关注楼市的购房者也应该可以明显感觉得到，这次楼市调控与以往有很大不同。对此，住建部原副部长仇保兴分析了三个原因：其一，从宏观上来看，人均住房40.8平米，整体已经不缺房子。其二，城镇化阶段不一样，目前我国城镇化率已接近60%的水平。其三，房地产告别了高歌猛进的阶段，放任房地产支撑经济发展已经不合时宜。总而言之，笔者认为，通过以上三点来看，无论是城镇化阶段、需求情况以及金融形势，都与以往楼市阶段有着明显区别，房地产的形势变了。

第二，从开发商的态度来看

从本轮房地产市场调控开始，作为重要的被监管对象之一，开发商的日子就不太好过。众所周知，对于资金密集型行业来说，开发商从拿地到营销，每一个环节都来不开资金支持，而这两三年开发商的钱袋子一直都比较紧，原因就是融资渠道收紧和融资成本上升，所以加快销售并回笼资金成为了很多房企的重要任务。对此，融创老总孙宏斌曾表示，行业环境正在变化，本次房地产调控的力度超出想象，开发商都有压力。

在笔者看来，如今的房地产市场正在从卖方市场向买方市场过渡，如今的购房者不仅不用抢着买房，甚至可以货比三家，而且随着楼市调控的继续，开发商也从高利润阶段向低利润时代转变，这显然不是开发商愿意看到的。对此，人民日报曾刊登万科总裁郁亮的文章表示，房地产行业已经度过了黄金岁月，开始进入了白银时代，而在白银时代，既是房企之间规模竞争的时代，也是房企考虑转型的阶段。

今年5月初，央行金融市场司副司长邹澜表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有变，会继续坚持房地产金融政策的连续性和稳定性。无独有偶。银保监会也多次表示，将紧盯房地产金融等重要风险领域，严控资金违规流入房地产行业。此外，业内普遍认为，三月份以来的“小阳春”现象也与房企融资环境改善有一定原因。因此，笔者认为，只要房地产信贷政策不发生明显松动，这就意味着房企仍然需要把回笼资金作为保障现金流的重要手段，当金九银十，年中和年底冲刺等重要节点来临的时候，房价依然有调整或让利的空间存在。

第三，从购房者的态度来看

作为房地产市场交易的重要一方，购房者的观念和行为往往对于房价的走向起着重要影响。在经历了两年多的严厉调控以后，眼看着房价跌下了只涨不跌的神坛，人们对于未来房价走向的预期也发生了微妙变化，毕竟谁都不想在最高点买房，更不想刚买了房就出现亏损的可能性，所以观望成为了许多普通购房者最稳妥和保守的选择，买房意愿自然出现了明显下滑。

此外，最近这两三年时间里，房价基本属于高位盘整阶段，换言之，虽然房价暂时看不到继续大涨的可能，整体保持了平稳态势，但目前的房价依然超出了很多家庭的经济范围，而且也挤压了很多购房者对其他商品的消费能力。就拿普通三四线城市来看，房价纷纷破万已经不是什么新鲜事儿，这对于工资水平普遍三四千水平的三四线城市而言，是一笔不小的负担。

值得注意的是，在“房住不炒”的定位下，炒房客要么被套牢，要么已经选择了离场，普通自住需求开始成为楼市的“主角”力量，以他们的经济能力而言，对于房价继续上涨形成不了太明显的支撑力。此外，当前国家正在大力推进住房租赁建设，租赁政策释放的利好也逐步凸显，一定程度上也吸引着普通购房者的目光。总而言之，房价预期下滑，购房能力不足，住房观念转变或是未来3-5年普通购房者的基本特征。

在笔者看来，如今的房地产形势与以往大不相同，未来3-5年，房住不炒或是长期定位，而且调控政策依然会保持连续性和稳定性，所以再想复制高房价状态几乎不可能。对此，聚汇数据（www.gotohui.com）的数据显示，在2018年到2019年，总体房价已经没有再出现大幅上涨的情况。未来3-5年，对于房企而言，或逐步进入规模化竞争与低利润的时代，大型房企依然可以凭借自身实力烫平调控带来的影响，但中小房企选择退出的现象或增多。不过，对购房者而言，未来3-5年，以住房租赁、房地产税等为主要内容的房地产长效机制会加快来临，炒房空间会越来越小，而且随着住房方式的多样化，普通购房者必须买房的观念或会发生明显转变，人们对待买房问题会更加理性。