豪宅被捆绑“恶意租约” 频频流拍一再打折
三问“带病房产” 1问 恶意租约 根源何在 “恶意租约”,因何而起 导报记者发现,恶意租约的依据,主要是有一条“买卖不破租赁”的法律规定。 厦门大学法学院黄健雄教授告诉导报记者,所谓“买卖不破租赁”,是指《合同法》有规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。即租赁关系依法成立之后终止之前,出租人再将租赁物转让给第三人的,租赁合同对受让人继续有效。也就是说,租赁权优先于所有权,即使买家顺利过户,拥有了所有权,也无法对抗租赁权。 而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。黄健雄提醒说,对于竞买人而言,对带有“恶意租约”的房屋拍卖须谨慎,毕竟,不动产交易还要受到“买卖不破租赁”规则上的限制。 据了解,如果是承租人已一次性付清租金,房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议,该租约为有效合同,法院不负责清场交付。 2问 恶意租约 怎么分辨 一位法官告诉导报记者,“恶意租约”一般都有几种共同的特征:租赁期限较长,往往是十年以上;租金一次性支付;此外,租金比市场价低很多。其中,有的租约有银行转账凭据,但是,多数情况下,都没有银行转账记录。对此,租户声称是“给现金”。 据了解,在民间借贷纠纷中,原产权人往往背负巨额的债务,通常有多个债权人,为保证自己的利益,原产权人可能会与承租人恶意串通,签署虚假租赁合同。其签订租赁合同的目的实际上是为了继续占有使用房屋,阻止房屋被拍卖,同时减少自己的损失。 但是,“恶意租约”可能导致在拍卖时无人敢竞买房屋,致使部分债权人的权利无法实现。 3问 买到“带病房产” 新房东该咋办 对此,福建信海律师事务所林敏辉律师说,首先,新房主可以要求解除合同,并要求原房主承担损害赔偿责任,因为,原房主隐瞒了重要事实。也可以继续维持合同的效力,要求老房主承担违约责任。其次,假如老房主与承租人之间存在恶意欺诈,可以宣告该租赁合同无效。 鉴于“恶性租约”有愈演愈烈的趋势,已经成为债务人逃避债务的一种常见手段,严重损害了债权人和竞买人的合法利益,衍生出了很多纠纷。对此,有不少专家建议,应加强对此类“恶性租约”的审查,杜绝“恶性租约”存在的空间。如可以加强租赁行为的公示制度,规定只有在房管部门登记备案的租赁合同,才可以要求受让人或竞买人继续履行。
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