频频“变性”的农村土地

　　农田转租成厂房

　　2007年，小郭的父亲向厦门市集美区后浦自然村多名村民租赁了12亩农用地。

　　2007年11月，小郭将此空地部分转租给许某，租赁面积7000平方米，租赁期限自当日起到政府征用为止。之后，许某又将其中的5000平方米空地租赁给余某使用，租赁期限从2008年1月1日起到政府征用为止（租期5年以上）；地块使用权属许某所有。2007年12月，余某又与常某签订承包搭盖厂房合同，以每平方米15元的金额搭盖钢结构厂房，材料由余某提供。

　　后因余某与许某发生纠纷，双方遂诉至法院。由于本案的租赁合同明显改变了土地的农用地性质，将土地用于厂房建设。许某在清楚余某的租赁用途后，没有如实告知土地性质，也没有办理农用地转建设用地的手续。为此，法院认定，余某与许某所签订的租赁合同无效。

　　多数转租地“变性”

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。但是，多数被转租的农村土地普遍存在着对外出租、涉地面积较大而且改变用途和性质等特点。

　　2012年，厦门中院受理的19件土地租赁合同案件均是由村民向本集体经济组织之外的人员出租土地。这些承租者有的是小工厂、小企业主，有的是租赁到土地后再进行高价转租赚取差价的专业“倒手者”。在上述19起案件中，14起案件的承租人都将农业用地改作他用，比如改做堆场、建工厂或者用于其他工商业用途，最后导致双方的土地租赁合同被法院判决无效，这一比例高达73.68%。

　　在短期利益的诱惑下，村民们往往也乐于把各自的土地租赁给同一个承租人，这些租赁者也更愿意从农民手中获得成片的土地从而便于整体性经营。有的村庄干脆由村委会牵头将成片土地出租给承租者作为他用。厦门市中院审结的一起土地租赁合同系列纠纷案，涉案面积达上万平方米，涉及几十人。